Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, une disposition spécifique du Code de la construction et de l’habitation (CCH), l’article L261-10-1, impose aux vendeurs du secteur de l’immobilier protégé de souscrire une garantie financière avant de vendre un bien non encore achevé. Cette garantie assure que le bâtiment sera terminé, même en cas de difficultés financières du promoteur. La loi précise les conditions d’activation de cette garantie, comme l’échec financier du vendeur, défini comme une incapacité à financer l’achèvement du chantier. Le garant, généralement une banque ou une compagnie d’assurance, peut désigner un administrateur pour piloter le projet et dispose du droit exclusif de réclamer le paiement au bénéficiaire. Des précisions supplémentaires sont apportées par les articles R261-17 à R261-24 du CCH, qui détaillent le fonctionnement pratique de la garantie. La garantie prend généralement la forme d’une ligne de crédit ou d’une caution bancaire, où le garant s’engage à mobiliser les fonds nécessaires pour achever le bâtiment en complément du promoteur. Cependant, elle ne couvre pas l’achèvement en lui-même, mais uniquement son financement. Cette nuance a des conséquences pratiques importantes, notamment sur deux points : le déclenchement et l’exécution de la garantie. Celle-ci ne peut être activée qu’en cas d’échec financier du promoteur, et non simplement de retard dans les travaux. Cet échec doit être clairement démontré, souvent via un audit financier et technique du projet. Le bénéficiaire ou le garant peut initier la procédure, selon les termes de l’accord, mais le processus doit être rigoureusement suivi pour éviter tout litige. Une fois activée, le garant peut désigner un administrateur ad hoc pour gérer le chantier, lui conférant les pouvoirs du maître d’ouvrage. Toutefois, le promoteur initial conserve la propriété du terrain et des lots invendus, ainsi que le permis de construire et le droit de vendre les unités restantes. Il n’est donc pas totalement écarté du processus et peut encore influencer l’issue du projet. Le garant doit surveiller étroitement les travaux et veiller à ce que toute modification du plan de construction soit validée, sous peine de voir la garantie annulée. Le promoteur reste par ailleurs tenu de respecter ses obligations contractuelles, y compris les pénalités de retard ou les défauts de construction. Pour ce qui est de l’exécution de la garantie, le garant doit prouver que les fonds qu’il engage sont indispensables à l’achèvement du bâtiment, tel que défini par le permis de construire. Il peut exiger le paiement du solde auprès du bénéficiaire, mais uniquement à hauteur des sommes qu’il a financées. Certains aspects des travaux, comme les défauts mineurs ou les réserves, ne sont pas couverts par la garantie et doivent être réglés séparément. Les retards ne sont pas non plus pris en charge, bien que les bénéficiaires puissent se tourner vers une indemnisation légale ou engager la responsabilité du garant si le retard résulte de son inaction. L’un des risques majeurs reste l’expiration du permis de construire, qui peut rendre la garantie caduque. Les acquéreurs doivent donc suivre attentivement l’avancement du projet et veiller à ce que le permis reste valide, une condition essentielle pour l’achèvement légal du bâtiment.