Lorsqu’un couple se sépare et que l’un des deux souhaite conserver le domicile familial, la valeur du bien peut devenir un point de friction majeur. Pour les agents immobiliers impliqués dans ces situations, le défi consiste à fournir une estimation claire, documentée et compréhensible de la valeur du logement pour les deux parties. Driss Bouharrou, expert judiciaire près la cour d’appel d’Amiens, explique comment établir un terrain d’entente et éviter toute confusion entre la valeur du bien, le solde restant du prêt immobilier et le montant du rachat. Dans les procédures de divorce, une question récurrente se pose lorsque l’un des conjoints souhaite garder le logement : quelle est la valeur réelle du bien aujourd’hui ? Sur le papier, la question semble simple, mais en pratique, elle donne souvent lieu à des désaccords. L’un peut mettre en avant les travaux encore nécessaires, tandis que l’autre se réfère à une maison similaire vendue à proximité. Parfois, c’est une ancienne estimation datant de plusieurs années ou une valeur trouvée en ligne qui est utilisée. Pourtant, pour engager sérieusement une discussion sur le rachat, il est indispensable de partir d’une évaluation claire et actualisée de la valeur actuelle du bien. Une maison achetée 250 000 euros il y a huit ans ne conserve pas automatiquement la même valeur aujourd’hui. Le marché immobilier a évolué, et le bien lui-même peut avoir changé. Certains aménagements ont pu en augmenter la valeur, tandis que d’autres reflètent simplement les goûts des anciens propriétaires. Le logement peut aussi avoir vieilli, nécessiter des travaux de rénovation énergétique ou être devenu moins attractif qu’à l’achat. Le prix d’acquisition initial reste une donnée, mais il ne constitue pas une méthode fiable pour déterminer la valeur actuelle. Une autre source de confusion fréquente concerne le solde restant du prêt immobilier. Prenons l’exemple d’une maison estimée à 300 000 euros avec un prêt restant de 100 000 euros. Le bien vaut toujours 300 000 euros, mais la dette doit être prise en compte dans le partage des biens. Dans cet exemple simplifié, la valeur nette s’élève à 200 000 euros. Si chaque époux possède 50 % du bien, chacun aurait droit à 100 000 euros. Ce calcul permet d’établir le principe, mais le montant réel du rachat dépend de divers facteurs, notamment le régime matrimonial, les parts de propriété, les apports personnels, les dettes entre époux ou la possibilité de transférer le prêt. L’expert immobilier détermine la valeur du bien, puis le notaire calcule le partage des biens. Une expertise réalisée il y a deux ans pouvait être exacte à l’époque, mais elle ne reflète plus nécessairement le marché actuel. Selon le Code civil, les biens doivent être estimés à leur valeur à la date du partage, qui doit être la plus proche possible de la date effective de la division. Cela signifie qu’une valeur immobilière est toujours liée à une date précise. L’argument « La maison d’à côté est affichée à 330 000 euros, donc la mienne vaut 330 000 euros » est souvent entendu, mais il est important de vérifier si ce prix a effectivement été payé. Même sur une même rue, les biens peuvent présenter des différences significatives de valeur en fonction de critères comme la surface du terrain, l’état du logement, la performance énergétique, les rénovations, le stationnement, l’exposition, le bruit ou l’agencement intérieur. Comparer des biens similaires est une méthode utile, mais la comparaison doit porter sur des logements véritablement comparables.