Surélever un bâtiment en France exige de naviguer entre des règles d'urbanisme complexes, des accords de copropriété et les relations de voisinage pour obtenir l'autorisation nécessaire.
Seuils des permis de construire
Un permis de construire est nécessaire lorsqu'une surélévation crée plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol. En zone urbaine, ce seuil passe à 40 m² en vertu d'un plan local d'urbanisme (PLU). En deçà de ces limites, une déclaration préalable suffit.Obligations liées à l'architecte
Si une surélévation porte la surface de plancher totale d'un bâtiment au-delà de 150 m², un permis de construire redevient obligatoire, même pour de petites extensions en zone urbaine. Cela impose également le recours à un architecte pour les particuliers qui construisent pour eux-mêmes. Les personnes morales doivent toujours faire appel à un architecte afin de ne pas invalider l'autorisation.Catégories de règles du PLU
Le règlement du PLU comprend quatre grandes catégories de règles : la hauteur, l'implantation, l'aspect extérieur et le stationnement. Avant de commencer un projet, il est essentiel de vérifier la hauteur résiduelle disponible et de bien comprendre le mode de calcul des reculs, car ceux-ci déterminent souvent la faisabilité du projet.Bâtiments existants non conformes
De nombreux anciens bâtiments ne respectent pas les règles actuelles du PLU, notamment en matière de reculs. Des travaux sur ces bâtiments peuvent être autorisés s'ils améliorent la conformité ou s'ils ne concernent pas les aspects non conformes. Toutefois, surélever un bâtiment aggrave généralement la non-conformité, car cela touche aux règles liées à la hauteur.Régularisation des constructions irrégulières
Si un bâtiment comporte des parties non autorisées, le propriétaire doit déposer une demande couvrant l'ensemble de ces transformations. Un permis limité aux travaux nouveaux fondés sur une partie non autorisée n'est pas valable. Les anciennes constructions non autorisées, comme les combles ou les terrasses, peuvent faire obstacle à un projet de surélévation, sauf si elles datent de plus de dix ans.Exceptions et secteurs protégés
Le code de l'urbanisme prévoit des exceptions pour la surélévation de bâtiments achevés depuis plus de deux ans, lorsque l'objectif est le logement ou l'agrandissement d'un logement. Celles-ci nécessitent une demande de dérogation accompagnée d'une justification. Les secteurs protégés, comme les abords des monuments historiques, requièrent l'accord de l'architecte des Bâtiments de France.Exigences en copropriété
En copropriété, la surélévation d'un immeuble nécessite que l'assemblée générale des copropriétaires approuve le projet. La structure principale est une partie commune, et la surélévation constitue un droit accessoire. Le projet doit obtenir l'accord des copropriétaires, avec des exigences de vote spécifiques selon le cadre juridique applicable.Considérations relatives aux voisins
Les voisins peuvent contester une surélévation devant le tribunal judiciaire si elle porte atteinte à leurs droits de propriété, comme la vue ou l'ensoleillement. Les nouvelles fenêtres ou balcons doivent se situer à au moins 1,90 m au-dessus du niveau du sol pour éviter les vues sur la propriété voisine. Les servitudes conventionnelles inscrites dans les titres de propriété doivent également être vérifiées.Sept questions clés avant de commencer
Avant d'entreprendre un projet de surélévation, sept questions clés doivent être examinées : l'autorisation requise selon la surface, le calcul de la hauteur disponible et des reculs, la conformité existante au PLU, l'autorisation préalable du bâtiment, les dérogations ou secteurs protégés, les exigences de la copropriété et les éventuelles contestations juridiques de la part des voisins.
