Les nouvelles lois françaises imposent aux bailleurs d'attendre un mois avant de résilier un bail pour impayés, avec des règles plus strictes sur l'apurement des dettes et le recouvrement.
Obligations du locataire commercial
Le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire commercial, et le bailleur doit à la fois veiller au recouvrement des loyers impayés et déterminer si la poursuite du bail reste viable.Encadrement des clauses résolutoires
L'article L145-41 du Code de commerce encadre les clauses résolutoires dans les litiges locatifs : la résiliation ne peut intervenir qu'à l'issue d'un délai d'un mois suivant une mise en demeure de payer restée infructueuse. Ce délai est impératif et a été confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt rendu en 2025.Procédure judiciaire de résiliation
Lorsqu'une mise en demeure reste sans effet, le bailleur peut saisir le président du tribunal judiciaire afin qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire. Cette voie permet d'obtenir rapidement une décision, sans attendre un procès au fond, mais elle ne peut pas trancher les contestations sérieuses. Le juge doit examiner toutes les exceptions soulevées par le locataire, comme le manquement du bailleur à ses propres obligations.Nouvelles exigences relatives aux délais de paiement
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a modifié l'article L145-41 afin de subordonner l'octroi de délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire à deux conditions : le locataire doit être en mesure de régler sa dette et doit avoir repris intégralement le paiement du loyer courant avant la première audience. Ces règles s'appliquent aux demandes formées après le 28 mai 2026.Procédures après la résiliation
Même une fois le bail résilié, le bailleur doit suivre les règles du Code des procédures civiles d'exécution, notamment la signification de la décision et la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. Les locaux commerciaux ne bénéficient ni de la trêve hivernale ni du délai de deux mois prévu pour les logements à l'article L412-1 du même code.Règles particulières pour les locataires en difficulté
Lorsque le locataire fait l'objet d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, le bailleur doit respecter des règles spécifiques. L'article L622-21 du Code de commerce interdit ou suspend les actions tendant au recouvrement des créances ainsi que la résiliation des contrats avant qu'une décision du tribunal sur la situation financière du locataire ne soit rendue. Le bailleur doit ensuite déclarer sa créance selon les règles du droit des procédures collectives.
