Nouvelle loi : abaissement du seuil de désignation d'un administrateur provisoire

Une nouvelle loi adoptée le 9 avril 2024 facilite la désignation d'un administrateur provisoire dans les copropriétés. La réforme abaisse de 25 % à 15 % le seuil des impayés déclenchant cette procédure pour les copropriétés comptant plus de 200 lots.

Nouveau motif lié aux difficultés de gouvernance

La réforme introduit un nouveau motif de désignation d'un administrateur provisoire : l'absence d'approbation des comptes par l'assemblée générale pendant au moins deux ans. Cette disposition vise les copropriétés dont la gouvernance s'est dégradée avant même l'apparition de difficultés financières.

Qui peut demander la désignation

La loi permet aux copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, au syndic, au maire et à d'autres responsables publics de demander la désignation d'un administrateur provisoire. Peuvent également le faire des créanciers, tels que les fournisseurs d'eau et d'énergie, ainsi que des représentants des collectivités locales.

Procédure et responsabilités

Une fois désigné, l'administrateur provisoire dispose de trois mois pour analyser la situation financière et technique de l'immeuble et formuler des recommandations. Le syndic doit transmettre l'ensemble des documents nécessaires dans un délai de 15 jours suivant la désignation, et doit donner suite aux constats de l'administrateur dans un délai de six mois.

Conséquences juridiques en cas d'inaction

Si le syndic ne réagit pas, l'administrateur ou les auteurs de la demande peuvent saisir le tribunal afin d'obtenir une ordonnance enjoignant de convoquer une assemblée ou de désigner un administrateur provisoire. La loi permet également au tribunal de mettre à la charge du syndic les frais de l'administration provisoire s'il n'a pas agi comme il le devait.

Pouvoirs de l'administrateur provisoire

L'administrateur provisoire reçoit l'ensemble des pouvoirs du syndic, y compris ceux de l'assemblée générale et du conseil syndical, à l'exception de certaines exceptions précisées par la loi. Ses décisions sont ainsi contraignantes et exécutoires, ce qui limite la possibilité pour les copropriétaires de les contester par les voies de droit classiques.

Protection du syndic

La désignation d'un administrateur provisoire suspend temporairement les dettes du syndic ainsi que les actions en justice engagées contre lui. Cette protection peut durer jusqu'à 30 mois, selon la situation et la demande de l'administrateur.

Considérations de coût et distinctions juridiques

Le coût de l'administrateur provisoire peut être important, en particulier dans les grandes copropriétés comptant de nombreux lots. La loi précise également que cet administrateur se distingue d'un autre type d'administrateur prévu par un texte distinct, utilisé lorsque le syndic est absent et qu'il s'agit seulement de convoquer une assemblée.

Solutions alternatives à l'administrateur provisoire

Lorsque le problème se limite à quelques copropriétaires défaillants, d'autres outils juridiques, tels que le recouvrement accéléré prévu à l'article 19-2, peuvent être plus adaptés. Pour des difficultés de gouvernance plus larges ou liées au bâti, une mesure d'instruction au titre de l'article 145 du code de procédure civile peut être utilisée afin d'investiguer et de préparer d'éventuelles actions en justice.

Une logique de prévention

La loi du 9 avril 2024 place la prévention des crises dans les copropriétés au centre de ses objectifs, en introduisant des mécanismes d'intervention précoce. Elle encourage l'action avant que la situation ne devienne critique, en proposant une gamme d'outils allant de mesures ciblées à une intervention administrative complète.