Transfert de patrimoine en France

Le sénateur Alexandre Ouizille a indiqué, dans la proposition de loi n° 190 datée du 8 décembre 2025, que au cours des quinze prochaines années, plus de 9 000 milliards d'euros de patrimoine détenu par les Français les plus âgés seront transmis à leurs enfants. Ce mouvement, appelé la « Grande Transmission », est lié à la disparition progressive de la génération du baby-boom.

Une étude du CSN met en lumière le phénomène

Le CSN (Conseil supérieur du notariat) a publié une étude le 24 septembre 2026 qualifiant la « Grande Transmission » de phénomène historique sans précédent. Le CSN estime qu'environ 6 200 milliards d'euros de patrimoine devraient être transmis entre 2025 et 2040, et que près de 68 % des successions comprennent au moins un bien immobilier, qui constitue souvent la part principale du patrimoine transmis.

Les enjeux immobiliers et de l'indivision

Les biens immobiliers se retrouvent fréquemment en indivision, que ce soit à la suite d'une succession ou d'une séparation. Cela peut conduire les héritiers ou les ex-époux à des objectifs financiers divergents : l'un souhaite vendre le bien, tandis que l'autre veut le conserver. Ce dernier ne dispose souvent pas des moyens de rembourser le premier, ce qui crée une impasse appelée à se multiplier au cours des quinze prochaines années.

Les options juridiques en cas d'indivision

Selon l'article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Ce principe peut se traduire par une action en partage judiciaire (article 840 du Code civil), pouvant aboutir à la vente du bien immobilier aux enchères judiciaires (article 1377 du Code de procédure civile). Toutefois, cette issue est souvent insatisfaisante pour toutes les parties, car le prix du bien peut être minoré en raison de la nature de la vente aux enchères ou de l'occupation du bien par l'indivisaire qui souhaite rester.

Éviter le partage judiciaire

Le droit positif n'enferme pas les indivisaires dans l'alternative entre le maintien forcé de l'indivision et la vente judiciaire. Plusieurs voies permettent de débloquer la situation avant tout partage judiciaire. La première étape consiste à informer chaque indivisaire des conséquences concrètes de la voie judiciaire, notamment la durée de la procédure, son coût, les risques liés aux enchères et la perte de maîtrise sur le prix et les conditions de la vente.

Négocier une solution amiable

Lorsque tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir « dans la forme et selon les modalités choisies par les parties » (article 835 du Code civil), par acte notarié si l'indivision porte sur un bien soumis à la publicité foncière. Cette liberté permet d'adapter la solution à la situation patrimoniale de chacun, notamment en attribuant le bien à l'indivisaire qui souhaite le conserver, en contrepartie d'un versement à l'autre, éventuellement échelonné selon des délais convenus.

Accords provisoires et indemnisation

Dans la négociation, un levier puissant peut être actionné : l'indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, « sauf convention contraire, redevable d'une indemnité » (article 815-9, alinéa 2, du Code civil). Le statu quo n'est donc pas gratuit pour l'occupant, et cette indemnité peut être intégrée ou ajustée dans un accord global. Tous ces éléments constituent autant de leviers de négociation et de blocages à lever autour d'une table.

Cadres juridiques de l'accord

La négociation menée par les avocats offre, dans les deux cas, un cadre structuré. S'agissant d'un immeuble, l'acte de partage ou de cession devra ensuite être reçu par un notaire. Lorsque les indivisaires s'accordent sur le principe d'une vente mais ne parviennent plus à communiquer, la mission peut être confiée à un avocat agissant en qualité d'agent immobilier.

Conseils pratiques pour les indivisaires

Il est certain que la « Grande Transmission » augmentera le nombre d'indivisions portant sur des biens immobiliers, et donc le nombre de situations de blocage liées à des volontés divergentes. Si la loi garantit à chaque indivisaire la possibilité de sortir de l'indivision, elle ne réduit pas cette sortie à la seule action en partage judiciaire : elle organise aussi les voies de l'accord. Le défi pratique est celui du temps : une solution amiable est d'autant plus accessible qu'aucune procédure n'a encore figé les positions.