Un tribunal français a jugé qu'un promoteur immobilier est responsable des vices cachés d'un bâtiment, rejetant l'argument selon lequel ses représentants légaux devraient en répondre.
Litige relatif à des malfaçons de construction
La cour d'appel de Pau a statué sur un litige impliquant une SCI (société civile immobilière), un type de société de construction-vente qui a assuré la construction de trois bâtiments dont les lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement. Le gérant de la société était chargé de commander, de diriger et de coordonner le projet.Date de réception et expertise
La réception du bâtiment C a été prononcée le 30 mars 2012. À la suite d'une expertise, le syndic des copropriétaires a assigné la SCI, la société gérante et leur assureur, d'autres parties ayant également été appelées à garantie.Vices cachés et responsabilité
La cour a retenu que des vices cachés existaient au moment de la réception, en considérant que la SCI intervenait en tant que promoteur immobilier et non en tant que constructeur. Elle a condamné la société gérante et l'assureur de l'architecte à indemniser le syndic pour les désordres qualifiés d'intermédiaires.Compétence de la personne morale appréciée
La société gérante et l'assureur du sous-traitant soutenaient que la capacité d'une personne morale maître d'ouvrage à détecter les défauts devait être appréciée à travers son représentant légal ou la personne physique qui la dirigeait. La cour a toutefois écarté cet argument, en considérant que la compétence d'une personne morale s'apprécie au regard de son objet ou de ses activités, et non des compétences de son représentant légal.La réception couvre les vices apparents
La cour a rappelé que la réception d'un bâtiment couvre les désordres apparents, les malfaçons ou les non-conformités qui n'ont pas fait l'objet de réserves. Cela vaut tant sur le fondement contractuel que sur celui de la garantie décennale. Le caractère apparent du désordre s'apprécie à la date de la réception et exclusivement au regard du maître d'ouvrage. La connaissance qu'en a eue l'acquéreur ultérieur est sans incidence, y compris lorsque le défaut était apparent au moment de la prise de possession.Mission du sous-traitant imprécise
La cour s'est également penchée sur la mission du sous-traitant, relevant que la décision de le condamner en qualité de constructeur de l'ouvrage avait été critiquée. Les parties au contrat de sous-traitance soutenaient que seul le lot de l'enduit extérieur leur avait été confié. La cour a censuré la décision pour ne pas avoir précisé les éléments de preuve retenus pour déterminer l'étendue de la mission du sous-traitant. Cette question est déterminante pour établir les responsabilités, tant dans les rapports contractuels que dans les rapports délictuels.Un litige ancien et les suites de la procédure
Le litige dure depuis plus de dix ans, la première référence à l'expertise remontant au 25 juillet 2014. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Bordeaux, et de nouveaux recours pourraient retarder encore la solution. Le principal enjeu du litige porte sur une somme de 226 340 €, et les copropriétaires de l'immeuble devront peut-être patienter longtemps avant qu'une solution ne intervienne.
