Le 7 juillet 2026, le Conseil d’État, plus haute juridiction administrative française, a rendu un arrêt dans une affaire opposant un couple contestant un permis de construire. Ce permis avait été délivré pour un ensemble immobilier, mais les époux n’étaient pas encore propriétaires d’un terrain voisin au moment où le permis était affiché en mairie. Le Conseil d’État a estimé que les requérants ne pouvaient contester le permis au fond, tout en soulignant une erreur de la juridiction inférieure, qui avait rejeté leur demande sans leur permettre de présenter leurs arguments. La société ayant demandé le permis de construire avait déposé sa requête le 31 juillet 2023. Les époux C, désignés comme tels dans l’arrêt, avaient signé un compromis de vente pour le terrain voisin le 4 août 2023, avant d’acquérir officiellement le bien via une société qu’ils avaient créée, le 1er décembre 2023. À la date d’affichage du permis, ni les époux ni leur société n’étaient donc titulaires d’un droit sur la parcelle voisine. Le permis a finalement été délivré le 21 mai 2024. Les époux C et leur société ont contesté ce permis, mais leur recours a été rejeté en avril 2025 par le tribunal administratif de Caen. Ce dernier avait jugé leur demande manifestement irrecevable, sans organiser d’échange contradictoire – procédure permettant aux deux parties de présenter leurs arguments. La question centrale portait sur la possibilité pour un propriétaire ayant acquis un terrain voisin après l’affichage du permis, mais avant sa délivrance, de contester ce dernier. Selon le code de l’urbanisme, toute personne autre que l’État, une collectivité ou une association doit être titulaire d’un droit réel sur le terrain concerné par le projet, ou en bénéficier via un bail ou un compromis de vente. Ce titre doit être produit devant le juge pour justifier le recours. La loi précise que l’appréciation du droit d’agir se fait à la date d’affichage du permis en mairie, et non à celle de sa délivrance. Le Conseil d’État a donc annulé la décision du tribunal inférieur, estimant que la demande n’aurait pas dû être rejetée sans permettre aux requérants de régulariser leur situation. Le Conseil d’État a également rappelé que ni la signature d’un acte notarié avant l’affichage du permis, ni le dépôt anticipé d’une demande de permis de construire ne constituent des « circonstances particulières » dans les zones urbaines. Le terrain des époux C se situe en effet dans une zone constructible, où des projets immobiliers sont attendus, ce qui limite la reconnaissance de telles circonstances fondées uniquement sur la date d’acquisition. Le recours a finalement été jugé irrecevable, sans condamnation aux dépens. Cet arrêt confirme une interprétation stricte de la loi : dans une zone constructible, un propriétaire doit s’attendre à des constructions voisines. Il devient ainsi difficile d’invoquer des circonstances particulières fondées uniquement sur la date d’acquisition du terrain. Pour les futurs acquéreurs, cette décision signifie que la date d’affichage du permis en mairie est déterminante. Signer un compromis de vente après cette date peut ne pas suffire à contester un projet voisin dans les zones fortement urbanisées, même si l’achat était déjà engagé. Les futurs acheteurs sont donc invités à vérifier l’existence de permis déjà affichés avant de signer un compromis, et à prévoir des clauses protectrices en cas de délivrance ultérieure d’un permis.