Un spectre plane sur la France : celui de la disparition, d’ici quinze ans, de la génération des baby-boomers. Et c’est toute une génération de quadragénaires et de quinquagénaires qui s’apprête à hériter d’un portefeuille immobilier colossal. Cela suffira-t-il à résoudre la crise du logement ? Bien sûr que non, explique Alexandre Delaigue, professeur d’économie. Charlie Hebdo : D’ici quinze ans, les baby-boomers vont mourir. Et libérer des centaines de milliers de biens immobiliers à travers la France, qui iront donc à leurs enfants. Est-ce ce qu’on appelle la « grande transmission » ? Alexandre Delaigue : Oui, il y aura bien une transmission de patrimoine estimée à 9 000 milliards d’euros sur les quinze prochaines années, en cumulant tous les actifs, mobiliers et immobiliers. Il s’agit de la transmission du patrimoine des baby-boomers au moment de leur décès. Et ce patrimoine est composé aux deux tiers d’immobilier. C’est simplement l’héritage, le capital accumulé au cours de leur vie par des générations très nombreuses. Au début des années 1970, un couple de jeunes professeurs, avec un salaire de 3 000 francs, pouvait, en s’endettant normalement, obtenir un prêt pour acheter 50 m² à Paris. Dans les années 1990, ce prêt était remboursé, le salaire était passé à 10 000 francs. Entre 2000 et 2020, la valeur de ces biens a explosé. L’appartement vaut désormais environ 500 000 euros – aujourd’hui, un couple de professeurs, même en fin de carrière, ne peut plus se l’offrir. Pour posséder un appartement de 50 m² dans la capitale, il faut soit l’hériter, soit faire partie des 3 % ou 4 % des Français les plus riches. Cette grande transmission des baby-boomers à leurs héritiers ne va-t-elle pas permettre de remettre sur le marché un grand nombre de biens, et ainsi contribuer à un choc d’offre qui ferait baisser les prix ? Pas du tout. C’est ce que les sociologues appellent l’« effet Matthieu », en référence à ce verset du Nouveau Testament : « À celui qui a, on donnera encore, et il sera dans l’abondance. Mais à celui qui n’a rien, on enlèvera même ce qu’il a. » Les gens héritent tard, vers 50 ans. Quand les enfants des baby-boomers héritent d’un appartement à Paris, Lyon ou Marseille, ce bien est conservé dans le patrimoine parce qu’il a une forte valeur et peut être loué. La grande transmission aura bien un effet, mais ailleurs. Ce qui va s’effondrer et perdre de la valeur, c’est la maison de mamie à Vierzon, qui ne vaut pas grand-chose. Tout ce qui se trouve dans la « diagonale du vide », ces passoires thermiques vendues à bas prix, etc. Certes, les prix moyens pourraient baisser, mais l’immobilier n’est pas un marché unique. Cette baisse masquera une stagnation dans les grandes agglomérations, où il n’y aura pas beaucoup de transactions. Et déjà, les propriétaires préparent cette transmission avec des outils fiscaux malins… Oui. Il existe plusieurs dispositifs permettant de transmettre avant le décès pour éviter une fiscalité trop lourde. Parmi eux, notamment les systèmes de donation et de démembrement entre nue-propriété et usufruit. Rappelons toutefois qu’en France, la moitié des héritiers reçoivent moins de 70 000 euros. Ce sont les grosses successions, bien supérieures à ce montant, qui utilisent ces dispositifs. On trouve, dans une certaine presse bourgeoise de droite, tout un discours visant à dire : « Attention, si vous taxez les héritages, cela va provoquer un effondrement du marché ! » Alors qu’en réalité, une hausse, bien ciblée, de cette fiscalité toucherait surtout les très grosses successions. C’est un argument égoïste, destiné à effrayer les 60 % de propriétaires en France.