L'investissement dans l'immobilier logistique ralentit en France alors que la consolidation du marché et la hausse des taux de vacance remodèlent le secteur, malgré une confiance des investisseurs qui persiste.
Ralentissement de l'investissement dans l'immobilier logistique en 2026
Le marché de l'immobilier logistique, qui était un choix d'investissement privilégié ces dernières années, montre des signes de ralentissement en 2026. Les nouvelles constructions diminuent et le taux de vacance augmente légèrement, même si les rendements restent relativement attractifs.Un investissement majeur dans une seule transaction
Selon Cushman & Wakefield, 2,9 milliards d'euros ont été investis dans l'immobilier logistique français au premier semestre 2026, dont 78 % concernent une seule opération : le rachat de Proudreed par Blackstone pour 2,3 milliards d'euros.Baisse de l'activité locative des entrepôts
Selon CBRE, 1,5 million de mètres carrés d'entrepôts ont été loués sur six mois en 2026, soit une baisse de 13 % par rapport à l'année précédente et de 26 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années.Un volume de marché stable mais concentré
Simon-Pierre Richard, de JLL France, indique que le marché cumulé des locaux industriels, logistiques et d'activité devrait atteindre environ 4,5 milliards d'euros en 2026, un niveau proche de celui de 2025. Toutefois, le marché est fortement concentré, une seule transaction représentant plus de 50 % du total.Le ralentissement des nouvelles constructions d'entrepôts
Clément Theillay, de GSE, un acteur majeur du secteur de la construction en France, constate que le rythme des nouvelles constructions d'entrepôts a ralenti. Le taux de vacance des entrepôts est passé de 5-6 % à 8 %, signe d'une évolution des dynamiques du marché.Des investisseurs toujours confiants malgré le ralentissement
Malgré ce ralentissement, les investisseurs restent confiants dans le marché de l'immobilier logistique. Cette confiance s'explique par la demande continue en infrastructures logistiques et par la rareté du foncier, protégé par des textes tels que la loi Climat et Résilience.Les loyers continuent de progresser
Selon CBRE, les loyers prime en Île-de-France et à Lyon ont légèrement augmenté, atteignant respectivement 89 euros et 71 euros par mètre carré et par an. Cette tendance haussière s'explique par le déséquilibre entre l'offre et la demande.Les investisseurs institutionnels voient une valeur à long terme
Des investisseurs institutionnels comme Groupama Immobilier considèrent l'immobilier logistique comme un investissement de long terme. Ils mettent en avant les tendances structurelles favorables au secteur, comme la restructuration des chaînes d'approvisionnement et la croissance de la livraison du dernier kilomètre.La concentration du marché se poursuit
Le marché français de l'immobilier logistique est de plus en plus dominé par des plateformes mondiales et des fonds de capital-investissement. De grandes opérations, comme le rachat de Segro par Prologis et le rapprochement entre Argan et WDP, illustrent cette tendance.Le secteur de la construction s'adapte aux nouvelles conditions
Le secteur de la construction s'adapte à l'évolution du marché, les clients se tournant désormais davantage vers les utilisateurs finaux que vers les promoteurs. Cette évolution s'explique en partie par la hausse des taux d'intérêt, l'augmentation des coûts de construction et un encadrement réglementaire plus strict.Les investisseurs français privilégient les actifs régionaux de plus petite taille
Les investisseurs institutionnels français se tournent vers des actifs régionaux de plus petite taille afin de rester compétitifs. Groupama Immobilier, par exemple, a acquis plusieurs petits actifs logistiques, en mettant en avant sa connaissance du marché français.Des rendements toujours attractifs malgré les évolutions du marché
Les rendements de l'immobilier logistique varient selon le risque et la localisation. Les actifs prime se négocient généralement entre 5 et 5,25 %, tandis que les biens plus anciens ou plus risqués peuvent offrir jusqu'à 7 % ou davantage.Les zones régionales offrent des opportunités d'investissement intéressantes
Les zones régionales offrent des rendements attractifs aux investisseurs. La SCPI de Sogenial Immobilier, Cœur de Régions, affiche des taux supérieurs à 7 %. Ces zones répondent aux besoins des petites entreprises et offrent davantage de souplesse que les grands centres logistiques.Les avis divergent sur le bon moment d'investir
Les opinions divergent quant à l'opportunité d'acheter, de vendre ou d'attendre sur le marché de l'immobilier logistique. Certains investisseurs sont prudents, tandis que d'autres voient un potentiel à long terme, soulignant l'importance de la patience dans un marché dominé par les grands acteurs.La rénovation et la conformité deviennent essentielles
La rénovation et le respect des normes environnementales deviennent indispensables pour préserver la valeur des anciens actifs logistiques. Le coût des travaux est un facteur déterminant dans le choix entre reconstruire et rénover.La gestion d'actifs se tourne vers les besoins futurs
La gestion d'actifs dans le secteur logistique vise de plus en plus à identifier les écarts entre les capacités actuelles des bâtiments et les besoins futurs du marché. Cette approche proactive contribue à préserver la valeur des actifs dans le temps.La diversification reste importante pour les SCPI
Si l'immobilier logistique constitue un investissement solide, la diversification reste essentielle pour les SCPI. Les différentes stratégies d'investissement reflètent des visions variées du rôle de la logistique dans un portefeuille plus large.La fiscalité et la succession influencent les choix d'investissement
Les investisseurs doivent tenir compte des implications fiscales et successorales lorsqu'ils choisissent entre un investissement direct, une SCPI ou une assurance-vie. Le choix dépend de l'objectif principal : générer des revenus ou transmettre un patrimoine.
