La construction de bureaux se poursuit malgré le recul de la demande

Le marché français des bureaux fait face à un paradoxe : alors que de nouvelles tours de bureaux sont toujours en construction, la demande d'espaces de bureaux recule et le nombre de bureaux vides augmente. Cette tendance est particulièrement visible dans les grandes villes, notamment en Île-de-France, où la part des surfaces de bureaux vacantes progresse chaque année.

De nouveaux projets de bureaux sont en cours

Malgré la baisse de la demande, plusieurs grands programmes de bureaux sont toujours en chantier. Par exemple, la « Tour Triangle » à Paris ajoutera 70 000 mètres carrés de bureaux et 20 000 mètres carrés de services à partir de 2027, près de la porte de Versailles. À Toulouse, la « Tour Occitanie », un gratte-ciel de 40 étages, doit être achevée en 2029, près de la gare de Matabiau.

Des bureaux existants restent invendus

Certains des plus grands immeubles de bureaux sont déjà achevés mais restent invendus. À La Défense, TotalEnergies a emménagé dans son nouveau siège, The Link, une tour de 242 mètres qui est désormais la plus haute de France. Son ancien siège, la Coupole et Michelet, est à vendre mais n'a pas trouvé d'acquéreurs. À Lyon, la « Tour des Lyonnais » ou « Tour M2 » est en construction, et le promoteur affirme avoir suscité l'intérêt pour au moins la moitié de ses surfaces de bureaux.

Un recul de la demande de bureaux

La baisse de la demande de bureaux est liée au développement du télétravail et à la réduction des effectifs, ainsi qu'à un climat économique morose qui a ralenti les transactions entre entreprises. Le secteur tertiaire, qui comprend les bureaux, aurait atteint son pic, selon un expert du secteur interrogé par BFM Business. Le nombre de bureaux disponibles a atteint un niveau record, avec plus de 10 millions de mètres carrés de bureaux libres en France.

Le taux de vacance augmente

Le nombre de bureaux vides progresse partout en France. À Lyon, 8,9 % des surfaces de bureaux sont vacantes, contre 8,4 % à Rennes. En Île-de-France, le taux de vacance a dépassé 10 %. Cette tendance devrait se poursuivre : selon les projections, l'Île-de-France pourrait compter plus de 10 millions de mètres carrés de bureaux disponibles dans les cinq à dix prochaines années.

Les investisseurs voient encore du potentiel

Malgré la suroffre, certains investisseurs estiment que certains quartiers d'affaires peuvent encore absorber de nouvelles surfaces de bureaux. À Part-Dieu, par exemple, les responsables estiment qu'environ 20 000 mètres carrés de nouveaux bureaux sont consommés chaque année. Toutefois, le rythme des nouvelles constructions a nettement ralenti, avec une baisse de 54 % des mises en chantier depuis 2022. Cela signifie que moins de grands immeubles seront livrés à la fin des années 2020.

Les projets de bureaux se concentrent dans les zones clés

Les nouveaux programmes de bureaux se situent pour la plupart dans des quartiers d'affaires bien desservis, tandis que les zones périurbaines mal reliées aux transports voient leur taux de vacance grimper. À Part-Dieu, la surface de bureaux disponible a doublé en quatre ans, passant de 347 000 à 700 000 mètres carrés. Les collectivités locales s'intéressent également à la question, car ces projets peuvent représenter une source importante de recettes fiscales.

Des possibilités limitées de transformation des bureaux en logements

Seuls 20 à 25 % des bureaux vacants peuvent être transformés en logements, selon un rapport de 2025 réalisé par des acteurs privés. Le reste ne peut pas être reconverti en raison de contraintes structurelles, ce qui impose une démolition et une reconstruction. Cela rend la rentabilité de la reconversion complexe, et de nombreuses collectivités restent prudentes face à la perte de recettes fiscales liées aux bureaux.

Les investisseurs diversifient leurs portefeuilles

Alors que le marché des bureaux fait face à de nombreuses incertitudes, un nombre croissant d'investisseurs cherchent à diversifier leurs placements immobiliers. Certains se tournent vers les hôtels, les résidences gérées et les centres de données, jugés plus stables ou plus rentables dans le contexte économique actuel. Ce changement traduit un scepticisme grandissant quant à la viabilité à long terme des bureaux traditionnels.