Le système de classement DPE a changé en 2021

Depuis 2021, la note finale du diagnostic de performance énergétique (DPE) en France est déterminée par la moins bonne de deux sous-notes : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre (GES). Ce fonctionnement crée un système à « double seuil », où la note globale dépend de la plus basse des deux sous-notes.

Les acheteurs se fient à la note finale du DPE

Selon une étude, les acquéreurs immobiliers en France se fondent principalement sur la note finale du DPE plutôt que sur les sous-notes détaillées. Cela produit des effets de seuil : de faibles variations de la note peuvent entraîner des écarts importants de prix immobiliers. Par exemple, les logements classés juste au-dessus du seuil D-E se vendent jusqu'à 3,5 % moins cher que ceux situés juste en dessous de ce seuil.

Les émissions de GES influencent désormais les prix immobiliers

Le nouveau système signifie que des logements aux émissions de GES élevées, même si leur consommation d'énergie est bonne, peuvent recevoir une note globale plus basse. Les émissions de GES sont ainsi devenues un facteur indirect dans la formation des prix immobiliers, faisant du DPE un outil de politique climatique peu coûteux, qui ne nécessite ni subventions ni taxes.

Le nouveau format du DPE concerne 15 % des ventes

Depuis la réforme de 2021, 15 % des maisons vendues avec le nouveau format de DPE ont reçu une note finale inférieure à leur sous-note de consommation d'énergie. Cela laisse penser que les acheteurs adaptent leur comportement à la nouvelle méthode de classement, même s'ils se fient toujours à la note finale plutôt qu'au diagnostic détaillé.

Pénalité sur l'électricité réduite

Le calcul du DPE applique désormais un coefficient réduit pour l'électricité, reflétant le fait que le réseau électrique français devient moins intensif en carbone. Ce changement allège la pénalité pour les logements chauffés à l'électricité, qui émettent actuellement moins que ceux utilisant d'autres sources de chauffage.

Limites du nouveau système DPE

L'effet du nouveau DPE pourrait s'affaiblir si les acheteurs deviennent mieux informés et regardent au-delà de la note finale. Par ailleurs, les améliorations de l'isolation qui réduisent la consommation d'énergie sans réduire les émissions de GES pourraient ne plus se traduire par une hausse des prix immobiliers. Certains s'inquiètent aussi de manipulations possibles, les diagnostics DPE se regroupant souvent juste au-dessus des seuils de classement, ce qui pourrait traduire un comportement stratégique de la part des vendeurs ou des diagnostiqueurs.