Le système du DPE crée des écarts de prix

Depuis juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) en France repose sur un système où la note finale correspond à la plus mauvaise de deux sous-notes : la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Cela a entraîné des écarts de prix de 2 à 3,5 % entre des logements presque identiques, situés de part et d'autre d'une limite de classe.

Les sous-notes influencent le classement final

Une étude publiée sur The Conversation a révélé que 15 % des logements vendus avec le nouveau DPE ont reçu une note finale inférieure à leur sous-note de consommation d'énergie, uniquement en raison des émissions de gaz à effet de serre. C'est particulièrement vrai pour les logements chauffés au gaz, qui peuvent être économes en kilowattheures tout en obtenant une note globale plus basse.

Les acheteurs se fient à la lettre finale

Les acheteurs se fondent souvent sur la lettre finale (de A à G) du DPE sans examiner les sous-notes. Cette simplification entraîne des écarts de prix importants entre des biens aux caractéristiques similaires mais aux classes différentes, même lorsque la différence de consommation d'énergie est minime.

Les écarts de prix reflètent les seuils de classe

Les données montrent que, lorsque les émissions de gaz à effet de serre déterminent la note finale du DPE, l'écart de prix moyen entre deux maisons situées de part et d'autre d'un seuil de classe atteint 2 %. Au passage de la classe D à la classe E, la décote grimpe à 3,5 %. Pour un bien de 300 000 euros, cela peut représenter une perte de 10 500 euros, malgré une faible différence de coûts énergétiques mensuels.

Le contexte historique de la réforme

Avant la réforme, l'étiquette des émissions de gaz à effet de serre du DPE n'avait aucun effet mesurable sur les prix immobiliers, car seule la consommation d'énergie primaire était prise en compte. Le nouveau système intègre désormais les émissions dans l'évaluation des biens, reliant ainsi, de fait, les externalités climatiques aux prix de l'immobilier, sans taxation ni subvention directe.

Les vendeurs analysent le détail du DPE

Les vendeurs informés examinent désormais le détail du DPE avant de mettre leur bien en vente. Une maison classée D en raison de ses émissions, mais proche de la classe C pour sa consommation d'énergie, peut être vendue plus cher qu'une maison classée D sur les deux critères. Des services d'audit énergétique, proposés par des entreprises comme ENGIE et Hellio, aident les vendeurs à optimiser la valorisation de leur bien avant la vente.

Les acheteurs peuvent passer à côté de meilleures options

Certains acheteurs peuvent écarter une maison économe en énergie mais pénalisée par une note finale D, au profit d'une maison moins performante classée C. L'électricité française, largement décarbonée, bénéficie d'un avantage artificiel dans le système de notation. Des acheteurs rationnels devraient comparer les factures projetées et les coûts de rénovation plutôt que de se fier uniquement à la lettre du DPE.

L'impact de la réglementation sur le comportement du marché

Le système révisé du DPE montre comment une évolution réglementaire peut influencer le comportement du marché sans recourir à des mesures fiscales directes. Reste toutefois à savoir si les acheteurs apprendront à interpréter les sous-notes ou si les effets de seuil continueront de fausser l'efficacité du marché immobilier. Les prochaines années diront si cette inefficacité est un coût acceptable pour lutter contre les externalités climatiques, ou un défaut qui appelle de nouvelles réformes.