De récentes décisions de justice en France ont précisé les conditions dans lesquelles les agences immobilières peuvent réclamer leurs honoraires ou obtenir réparation, notamment en cas d’échec de la vente ou lorsque l’acheteur négocie directement avec le vendeur. Ces arrêts soulignent l’importance de documents tels que les mandats, les bons de visite et les preuves d’échanges pour faire valoir les droits de l’agence. Selon l’article 6 de la loi Hoguet, le paiement des honoraires est subordonné à la conclusion effective de la vente, mais les agences peuvent néanmoins prétendre à une indemnisation si la faute du mandant ou d’un tiers leur fait perdre leur rémunération. Cette compensation reste cependant proportionnelle à l’opportunité perdue et ne correspond pas toujours aux honoraires initialement prévus. L’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel renvoie l’article 6-I, alinéa 3, de la loi Hoguet et qui conditionne la rémunération de l’agent, n’a pas nécessairement à être un acte authentique. Les tribunaux ont estimé que si une promesse unilatérale de vente est considérée comme une vente dès la réalisation des conditions suspensives, le promettant ne peut refuser de signer l’acte définitif sans commettre de faute. Une fois les conditions suspensives levées, la vente est réputée « parfaite », et le promettant qui refuse de concrétiser son engagement doit verser les pénalités prévues dans la promesse aux bénéficiaires, sans que ces derniers n’aient à prouver un préjudice. L’agence ayant accompli sa mission en concluant la vente conserve son droit à rémunération, indépendamment du refus du promettant de signer l’acte définitif, à condition que la promesse ne comporte plus de conditions suspensives pendantes et mentionne les détails du mandat ainsi que le montant des honoraires. Une jurisprudence constante s’est dégagée concernant les promesses synallagmatiques, où les tribunaux semblent plus favorables aux agences en cas de rétractation de l’acheteur. Il est conseillé de privilégier ce type de précontrat et d’anticiper contractuellement la renonciation à l’acte authentique concernant la rémunération du conseiller. Le droit à indemnisation de l’agence pour une vente conclue après l’expiration du mandat dépend des stipulations de ce dernier, notamment de sa clause pénale, dont il convient de vérifier le formalisme, ainsi que de la durée de l’interdiction post-mandat. Il dépend aussi de l’existence d’un bon de visite permettant d’établir la médiation de l’agence. En cas d’éviction, l’agence qui prouve la régularité de son mandat et produit un bon de visite augmente ses chances d’obtenir réparation. Seul le mandat fonde légalement la rémunération, tandis que le bon de visite établit que le bien a bien été présenté et que l’agence a rendu un service utile. Ces deux documents sont complémentaires : le bon de visite atteste, relie et démontre l’exécution du mandat régulièrement donné. Il constitue un document contractuel et probatoire essentiel, d’autant que la jurisprudence est particulièrement exigeante sur la caractérisation d’une faute. Il reste indispensable pour sécuriser un droit à rémunération ; à défaut, l’agence risque de ne pas établir sa diligence ni la faute. La forme du bon de visite compte : il est préférable d’opter pour un bon sous forme de contrat (plutôt que celui généré par un logiciel de transaction). Par un arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation rappelle une fois de plus que l’acheteur, tiers au mandat de vente, engage sa responsabilité délictuelle envers l’agence lorsqu’il lui fait perdre ses honoraires par des manœuvres frauduleuses. L’absence de lien contractuel est sans incidence dès lors que la faute est caractérisée. Les juges relèvent que la promesse avait été signée, à l’insu de l’agence, seulement cinq semaines après la première visite, qu’elle contenait une clause litigieuse sur la garantie de recours des agences, tandis que l’acte authentique ne mentionnait plus la médiation de l’agence ni ne reproduisait ladite clause. Ce comportement global, éclairé par les termes mêmes de la clause contestée, révélait une volonté d’agir au détriment des droits de l’agence. Ainsi, l’acheteur dont le comportement fautif a causé à l’agence la perte de sa rémunération, alors qu’il était en lien avec le vendeur ayant mandaté l’agence, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, indemniser l’agence pour le préjudice subi. Cette jurisprudence reste constante, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges quant à la caractérisation de la faute. La condamnation suppose l’existence de manœuvres frauduleuses traduisant une volonté d’évincer l’agence, notamment lorsque l’acheteur connaissait son intervention, avait visité le bien par son intermédiaire, puis conclu rapidement la vente tout en dissimulant son rôle. Il est recommandé de conserver chronologiquement tous les documents du dossier : mandat, bon de visite, courriels, SMS, conseils, rapports et comptes-rendus d’appels, afin de démontrer son intervention décisive, la chronologie des échanges et son rôle dans la conclusion de la vente. Une fois établie, la chaîne de causalité transforme la manœuvre d’éviction en une faute sanctionnable, y compris à l’encontre du tiers ayant privé l’intermédiaire de sa rémunération. S’agissant du mandat de gestion, la jurisprudence a admis que la nullité relative pouvait être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis. Ainsi, un mandat irrégulier peut faire l’objet d’une régularisation tacite lorsque le mandant, informé ou non de l’irrégularité, manifeste ensuite sa volonté de maintenir le mandat en demandant l’exécution de ses stipulations. L’article L. 218-2 du Code de la consommation dispose que « l’action des professionnels pour les services fournis aux consommateurs se prescrit par deux ans ». La cour d’appel de Toulouse, dans son arrêt du 11 mars 2026 (n° 25/0137), rappelle que cet article n’exclut pas qu’un tiers au contrat puisse invoquer la prescription biennale. La prescription de deux ans semble pouvoir être invoquée tant par le vendeur que par l’acheteur (même non signataire du mandat), dès lors qu’il bénéficie du service rendu par l’agence. La jurisprudence restant nuancée sur ce point, mais la décision rendue en 2026 impose la prudence. Pour finir, vérifiez vos contrats d’assurance et, le cas échéant, souscrivez sans tarder une protection juridique. Distincte de la RCP, cette assurance couvre et accompagne l’agence lorsqu’elle engage une action pour recouvrer son droit à rémunération.