Les tribunaux français ont récemment précisé les responsabilités et les droits juridiques des locataires commerciaux souhaitant exercer leur droit de préférence lorsqu’un bien qu’ils louent est mis en vente. Un arrêt clé rendu le 1er octobre 2026 a confirmé qu’un locataire commercial ayant un bail commercial qui exerce son droit de préférence n’est pas tenu de payer les frais de négociation de l’agent immobilier. S’il a déjà versé ces frais, il peut en demander le remboursement, même s’il savait qu’il n’y était pas obligé. Ce droit de préférence est encadré par la loi Pinel du 18 juin 2014, plus précisément par l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Cette loi impose aux propriétaires de locaux commerciaux ou artisanaux d’informer leurs locataires de leur intention de vendre, en précisant le prix et les conditions de la vente, avant de proposer le bien à des tiers. Ce droit s’inspire du droit de préemption des locataires d’habitation et ne s’applique qu’en cas de vente du local, indépendamment de tout congé pour reprise. Dans le cas des logements, les décisions de justice depuis 1988 ont systématiquement considéré que les agents immobiliers ne peuvent facturer de frais lorsque les locataires exercent leur droit d’achat du logement qu’ils occupent, conformément à l’article 15 de la loi de 1989. En effet, l’exercice de ce droit ne suppose pas que l’agent agisse en tant qu’intermédiaire au sens défini par la loi Hoguet, qui permet aux intermédiaires immobiliers de percevoir une rémunération. La cour d’appel de Douai a confirmé cette interprétation, allant jusqu’à refuser toute indemnisation si le rôle de l’agent avait été déterminant pour la réalisation de la vente. Cependant, la cour d’appel de Paris avait jugé en janvier 2025 que, bien que les dispositions de l’article L145-46-1 soient d’ordre public, l’obligation d’indiquer une offre de vente sans frais de négociation ne relève pas de ces dispositions. La cour a estimé que les parties pouvaient déroger à cette règle en cas d’accord clair et non équivoque. Dans cette affaire, le locataire avait accepté le prix proposé sans demander la déduction de 78 660 euros de frais de négociation. La Cour de cassation a ensuite rejeté cette analyse parisienne dans son arrêt du 1er octobre 2026, réaffirmant que les locataires acceptant une offre de vente au titre de l’article L145-46-1 ne sont pas tenus de payer les frais d’agence immobilière. La plus haute juridiction a précisé que les locataires peuvent réclamer le remboursement de ces frais, même s’ils avaient connaissance de la nature du paiement. Par ailleurs, la cour a souligné que la simple mention des frais d’agence dans la notification de vente, à condition qu’elle ne crée pas de confusion pour le locataire, n’invalide pas l’offre. La Cour de cassation applique le même traitement à la rémunération des agents immobiliers, qu’ils assistent des locataires d’habitation ou commerciaux. Une vente résultant d’un droit de préemption légal s’effectue par la seule acceptation de l’offre par le locataire. L’intervention d’un agent immobilier mandaté par le bailleur ne peut donc imposer une charge financière supplémentaire au locataire. Même si le locataire a signé l’acte de vente en sachant que le prix incluait des frais d’agence, il peut toujours réclamer le remboursement de ce montant indûment perçu. Le droit de préférence s’applique aux locaux commerciaux ou artisanaux en fonction de leur usage, excluant les bureaux et les entrepôts industriels.