Les logements vacants atteignent des niveaux record au Japon

Le Japon comptait 9,0 millions de logements vacants au 1er octobre 2023, soit 13,8 % de son parc de logements, selon une enquête du ministère de l'Intérieur et des Affaires intérieures relayée par nippon.com. Ce chiffre est un record : il a doublé par rapport aux 4,5 millions enregistrés en 1993.

Les logements vacants augmentent régulièrement depuis 2018

Depuis 2018, 507 000 logements vacants supplémentaires ont été recensés, soit à peu près la population de Toulouse. Environ un logement sur sept est vacant. À Okutama, une municipalité de la préfecture de Tokyo, Naoko et Takayuki Ida se sont vu proposer une maison sans débourser un seul yen. CNN a relaté cette histoire en 2018, quatre ans après les faits.

Les logements vacants ont des usages et des statuts variés

Environ 42,8 % des logements vacants ne sont ni à louer ni à vendre. Les préfectures de Wakayama et de Tokushima affichent 21,2 % de logements vacants. Neuf millions de logements vacants, et non neuf millions de ruines. Le mot « logements » dans le titre est un raccourci : l'enquête compte les logements, y compris les appartements, sur un parc d'environ 65 millions d'unités.

Les logements vacants comprennent des biens en attente et des résidences secondaires

Environ 4,4 millions de ces logements vacants attendent simplement un locataire, soit près de la moitié du total. Viennent ensuite les biens à vendre, environ 330 000, et les résidences secondaires, environ 380 000. Ainsi, un studio entre deux locataires pèse dans les statistiques autant qu'une maison de campagne fermée depuis des années.

Les logements vacants dans la catégorie « autres »

La catégorie qui inquiète s'appelle « autres » : 3,9 millions de logements, soit 42,8 % des logements vacants, ni à louer ni à vendre. Elle regroupe des biens sans usage défini, y compris ceux qui doivent être démolis ou rénovés. Leur hausse depuis 2018 atteint 366 000 logements. Sur les 507 000 nouveaux logements vacants depuis 2018, 366 000 relèvent de cette catégorie.

La cause des logements vacants : les questions d'héritage

La cause avancée par l'enquête est très banale : des héritiers qui ne savent que faire de la maison de leurs parents. Le scénario est prévisible : après le décès des parents, la maison reste et personne ne décide de son sort. Le bien n'est ni vendu, ni loué, ni occupé, et il finit dans la catégorie « autres ».

Les disparités régionales des logements vacants

Wakayama, Tokushima, Yamanashi : plus d'un logement sur cinq. La moyenne nationale masque de fortes disparités : Wakayama et Tokushima affichent 21,2 % de logements vacants, Yamanashi 20,5 %, soit une fois et demie la moyenne nationale. Dans ces trois préfectures, plus d'un logement sur cinq est donc vacant.

Les enjeux d'urbanisme et de construction

Côté construction, CNN cite l'architecte Chie Nozawa, de l'université Toyo de Tokyo : les règles d'urbanisme sont faibles, ce qui permet aux promoteurs de continuer à construire malgré le surplus. Le Japon a connu deux pics démographiques au XXe siècle, après la Seconde Guerre mondiale et dans les années 1980, et chacun a déclenché une construction massive de logements abordables. Les acheteurs, toutefois, préfèrent les logements neufs.

L'initiative de la banque des akiya à Okutama

Une municipalité de la préfecture de Tokyo, Okutama, n'a pas attendu les derniers chiffres pour réagir : elle a créé sa banque des akiya (logements vacants) en 2014. Okutama : 400 logements vacants sur 3 000. Okutama comptait plus de 13 000 habitants dans les années 1960 et 5 200 en 2018.

Détails du programme de la banque des akiya

La commune fait partie des localités menacées de disparition selon un rapport de 2014 signé par Hiroya Masuda, qui prévoyait près de 900 villes et villages en danger d'ici 2040. Proposer des maisons y est devenu, selon CNN, une stratégie de survie. La banque des logements vacants met en relation les acheteurs potentiels avec des propriétaires vieillissants, mais chaque municipalité fixe ses propres conditions.

Les conditions pour recevoir une maison gratuite

Sur 3 000 logements, Okutama compte environ 400 logements vacants, soit 13 % du parc local, un niveau proche de la moyenne nationale, même si les deux chiffres ne datent pas de la même année. Seule la moitié de ces 400 logements serait récupérable. Les autres sont trop délabrés ou situés dans des zones sujettes aux glissements de terrain.

Réussites et difficultés du programme

Fin 2018, neuf logements vacants avaient déjà trouvé une famille. Gratuit, mais sous conditions. Pour recevoir une maison gratuite ou une aide à la rénovation, il faut avoir moins de 40 ans, ou former un couple avec au moins un enfant de moins de 18 ans et un conjoint de moins de 50 ans. Les candidats s'engagent à s'installer durablement dans la commune et à investir dans la rénovation d'un logement d'occasion.

Incitations pour les propriétaires et les nouveaux habitants

Du côté des propriétaires, la commune proposait jusqu'à 8 820 dollars par tranche de 100 mètres carrés pour les inciter à vendre leur bien. Okutama a également subventionné les travaux des nouveaux habitants. Le programme n'était pas réservé aux Japonais : des familles new-yorkaises ou chinoises en ont profité, et un couple vivant au centre de Tokyo avec ses six enfants devait emménager début 2019.

Les difficultés à attirer de nouveaux habitants

Donner une maison reste difficile dans un pays qui privilégie les logements neufs, note CNN. Pour la plupart des nouveaux arrivants, une maison gratuite ne suffit pas, selon le reportage. Naoko Ida, en revanche, a transformé une vieille maison japonaise en café.

Suite et impact du programme

Le programme d'Okutama est documenté dans l'article de CNN de décembre 2018, et sa poursuite en 2026 n'a pas pu être vérifiée. La fille aînée de Naoko, en revanche, affirme qu'elle a hâte de quitter le foyer familial et de louer un appartement en ville.