Le locatif fait face à de nouveaux défis

L'investissement immobilier locatif devient plus complexe à la fin de 2026, car la hausse des coûts et l'évolution du marché influencent sa rentabilité. Selon Pierre-Emmanuel Jus, directeur de Maslow, spécialiste de l'investissement locatif, le marché immobilier obéit à des principes mathématiques, et la hausse des taux d'intérêt affecte à la fois les acheteurs et les vendeurs.

Des taux d'intérêt plus élevés pèsent sur les emprunts

Les taux de crédit sont passés à environ 3,4 % sur 20 ans et pourraient encore augmenter, rendant l'emprunt plus coûteux que les années précédentes. Toutefois, cette situation peut offrir des avantages aux investisseurs disposant d'un financement, car les vendeurs peuvent se montrer plus enclins à négocier les prix pour faciliter les ventes.

La hausse de la taxe foncière pèse sur les propriétaires bailleurs

La taxe foncière est également devenue une dépense importante pour les bailleurs. Une étude de Maslow a révélé que la taxe foncière a augmenté de 18,6 % en moyenne entre 2021 et 2025 dans 200 communes. Dans certaines zones, elle peut désormais représenter jusqu'à deux mois de loyer par an, réduisant sensiblement le revenu locatif net.

Des rendements locatifs restent modestes

Les rendements locatifs, c'est-à-dire les retours sur investissement issus des loyers, se situent généralement entre 3 % et 5 %, avec un léger avantage pour les logements meublés. Ce chiffre doit toutefois être ajusté en fonction des dépenses telles que les honoraires de gestion, l'assurance, les charges de copropriété et l'entretien. Par ailleurs, les mesures d'encadrement des loyers dans certaines communes peuvent limiter la possibilité d'augmenter les revenus locatifs.

L'emplacement et le type de bien comptent

L'emplacement reste un facteur déterminant de la rentabilité locative. Des villes comme Caen, Rennes et Besançon ont montré une bonne résistance sur leur marché immobilier entre 2021 et 2025. Toutefois, la rentabilité locative n'est pas directement mesurée par ces classements. Le choix du type de bien influence également les résultats de l'investissement. Les studios et les deux-pièces sont très recherchés, notamment à Paris, où ils représentaient 46,8 % des locations meublées au troisième trimestre 2026.

Les réglementations sur la performance énergétique ajoutent des coûts

Les règles relatives à la performance énergétique ont introduit de nouvelles considérations pour les investisseurs. Les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués sous un nouveau bail en France métropolitaine. Les logements classés F suivront en 2028, puis les logements classés E en 2034. Les investisseurs sont invités à privilégier les biens dont le DPE est au minimum de classe D. Par ailleurs, les parties communes en copropriété peuvent nécessiter des travaux de rénovation coûteux, dont le montant peut atteindre plusieurs mois de loyer sur une période de détention de 10 ou 20 ans.

Les investisseurs doivent prendre en compte davantage de facteurs

Malgré ces défis, l'investissement immobilier locatif offre toujours des opportunités, notamment grâce à une marge de négociation accrue et à une demande locative soutenue. Cependant, l'époque où il suffisait de comparer le prix d'un appartement aux loyers perçus pour évaluer sa rentabilité est révolue. Les investisseurs doivent désormais tenir compte d'un éventail plus large de facteurs pour prendre des décisions éclairées.