Le taux de rendement locatif ne vaut que pour les achats comptant

Le taux de rendement locatif n'est valable que si le bien est acheté comptant, selon un rapport. Il se calcule en divisant le loyer net annuel par le prix d'achat, et mesure le retour sur investissement dans le cas d'un achat intégralement payé comptant. En cas d'achat à crédit, le prix total du bien n'est pas mobilisé ; il faut plutôt comparer l'effort d'épargne mensuel au gain final. Cet effort comprend les mensualités, les charges non récupérables et la taxe foncière, déduction faite du loyer.

Exemple de calcul pour un achat comptant

Prenons l'exemple d'un appartement neuf de type T1 bis vendu 130 000 euros. En supposant un loyer mensuel de 500 euros, un emprunt à 100 % sur 20 ans au taux de 3,5 %, des charges non récupérables de 30 euros par mois et une taxe foncière de 500 euros par an, le revenu annuel net pour un achat comptant s'élève à 5 140 euros, ce qui correspond à un taux de rendement locatif net de 3,95 %.

Exemple de calcul pour un achat à crédit

Pour un achat à crédit, la mensualité est de 754 euros, auxquels s'ajoutent les charges et la taxe foncière, soit 72 euros, et l'on déduit le loyer de 500 euros. L'effort mensuel est donc de 326 euros. Au fil du temps, le montant total versé atteint 39 100 euros, avec une valeur de revente de 53 800 euros au bout de 10 ans, soit un gain de +38 % sans apport initial.

Le financement à crédit augmente le rendement

Selon le rapport, le même appartement rapporte 1,6 fois plus lorsqu'il est financé à crédit que dans le cas d'un achat comptant. L'effet de levier s'applique également à la valeur du bien. Une revalorisation annuelle de 1 % se traduit par un rendement annuel de 10,7 %, tandis qu'une revalorisation annuelle de 2 % donne un rendement annuel de 14,5 %.

Les dispositifs fiscaux réduisent les coûts et augmentent le rendement

Dans le neuf, les dispositifs Jeanbrun et LLI-Jeanbrun permettent de réduire, voire de neutraliser, l'imposition des loyers. Ces dispositifs diminuent encore l'effort mensuel et améliorent le rendement.

Conseils d'experts en investissement immobilier

« Un investissement immobilier ne doit pas être jugé à son rendement affiché, mais à ce qu'il vous coûte chaque mois et à ce qu'il vous laisse au terme de l'opération. Avec l'effet de levier du crédit et un dispositif fiscal adapté, le neuf devient un outil puissant de constitution de patrimoine », selon Patrick-Olivier EQUOY, directeur général du groupe SMCI. SMCI, promoteur immobilier implanté à Besançon, Lyon et Paris, réalise des simulations de l'effort réel et oriente les particuliers vers le dispositif le mieux adapté à leur situation. La simulation est indicative et exclut l'assurance emprunteur, les frais de notaire, la vacance locative et la fiscalité.