Un statut protecteur pour les fonds d’investissement immobilier, mais à géométrie variable selon le véhicule immobilisé. Le Code monétaire et financier n’ouvre pas l’ensemble des fonds immobiliers aux investisseurs non professionnels. Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et les fonds de placement immobilier (FPI) leur sont accessibles, sous réserve d’une approbation de l’AMF et d’une gouvernance renforcée — notamment un conseil de surveillance des porteurs de parts, chargé d’une mission d’information et de contrôle, dont l’absence de rapport annuel peut déjà constituer une faute susceptible d’être invoquée. À l’inverse, les fonds professionnels à vocation générale, les organismes de placement collectif immobilier professionnels et les fonds professionnels de capital-investissement restent, en principe, réservés aux clients professionnels au sens de l’article L533-16. Deux fondements de responsabilité, cumulatifs plutôt qu’exclusifs l’un de l’autre. A. La responsabilité délictuelle de la société de gestion : défaut d’information sur la stratégie et les risques. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 juin 2026, rendu sur renvoi après l’annulation d’un précédent jugement du 17 avril 2023 lui-même annulé par la Cour de cassation le 15 janvier 2025, offre à ce jour l’illustration la plus détaillée de ce qui constitue une faute dans l’obligation d’information incombant à la société de gestion. Il concerne des investisseurs ayant souscrit, en 2008, des parts de la SCPI Pierre patrimoine 2, gérée par SGAM AI (dont les droits sont désormais détenus par Amundi Immobilier), dans le cadre du dispositif de réduction d’impôt « loi Malraux », avant que la SCPI ne soit placée en liquidation en 2017 avec une valeur de réalisation de 1 642,05 euros par part. La cour opère une distinction décisive entre le risque générique de tout investissement immobilier — correctement mentionné dans les documents remis aux investisseurs — et le risque spécifique lié à la stratégie effectivement mise en œuvre par le gestionnaire, qui ne l’était pas : « cette stratégie, qui faisait dépendre la rentabilité des investissements de facteurs exposés à des incertitudes importantes, impliquait un niveau de risque bien supérieur à celui pesant sur tout investissement immobilier. » La cour rejette notamment l’argument fondé sur l’obtention du visa AMF de la note d’information, rappelant que « ce visa n’a pas pour objet de garantir l’exhaustivité ou la sincérité des éléments relatifs à la stratégie d’investissement envisagée par la société de gestion. » La faute est ainsi caractérisée non pas par l’absence de toute mention du risque, mais par l’écart entre la présentation édulcorée de la stratégie et sa réalité effective, bien plus spéculative : « en n’indiquant pas, dans les documents qu’elle a établis à l’intention des investisseurs, la stratégie d’investissement qu’elle entendait mettre en œuvre […] SGAM AI […] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. et Mme [Z]. » Le fondement retenu est délictuel — et non contractuel — car la relation entre la société de gestion et le porteur de parts de SCPI ne s’inscrit pas dans un contrat de conseil individuel : la société de gestion est soumise à des obligations légales et réglementaires d’information qui s’imposent à elle vis-à-vis de l’ensemble des souscripteurs. B. La responsabilité contractuelle du CGP/CIF : manquement à l’obligation de conseil et d’avertissement. Le même arrêt sanctionne, sur un fondement distinct, le conseiller en gestion de patrimoine intermédiaire, la société Primonial, non pas pour avoir recommandé un placement inadapté au profil des clients — la cour écarte ce grief, les investisseurs ayant déclaré un profil « équilibré » compatible avec le placement proposé —, mais pour avoir fourni une simulation numérique qui « ne retient qu’une hausse de la valeur des actifs immobiliers, même modérée […] et ne mentionne aucun risque susceptible d’affecter cette rentabilité. » La cour rappelle à cette occasion le contenu de l’obligation de conseil, fondée sur les articles 1147 et 1149 du Code civil : elle doit être délivrée « avec pertinence, prudence et loyauté », ce qui implique de s’assurer non seulement de l’adéquation de l’opération à la situation du client, mais aussi d’informer ce dernier « des aspects les moins favorables et des risques qui s’y attachent. » Un argument classique de défense rejeté au passage : ni l’expérience professionnelle des investisseurs ni un précédent investissement en réduction d’impôt n’exonèrent l’intermédiaire de son obligation d’information — « la simple souscription d’un tel placement ne permet pas de présumer que le souscripteur en a nécessairement connaissance des risques qu’il présente. » C. Un cumul assumé, sans hiérarchie ni exclusivité entre les deux actions. Point méthodologique important pour la constitution d’un dossier : les investisseurs ont simultanément assigné la société de gestion sur un fondement délictuel et le CGP sur un fondement contractuel pour des manquements liés aux mêmes faits — l’absence d’information adéquate sur la stratégie et les risques. La cour ne voit aucune incompatibilité à ce cumul. Elle confirme d’abord l’admissibilité de l’action contre la société de gestion en rappelant que « le droit d’agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action », puis caractérise séparément la faute délictuelle de l’une et le manquement contractuel de l’autre, avant d’ordonner la reprise des débats pour déterminer l’étendue du préjudice et discuter des rapports de garantie réciproque entre les deux défendeurs. Il en ressort, pour la pratique, un enseignement clair : lorsque la structure implique à la fois une société de gestion et un intermédiaire distributeur, rien n’empêche l’investisseur de se retourner contre l’un ou l’autre — les deux fondements peuvent être mobilisés concurremment pour un même préjudice, chacun sanctionnant une faute distincte liée à la nature du lien juridique avec l’investisseur (obligations réglementaires générales pour la société de gestion, devoir de conseil individuel pour l’intermédiaire). Une piste inexplorée dans cette affaire, à réserver : la nullité pour dol par omission. L’arrêt du 10 octobre 2022 avait, dans un autre contexte, retenu cette qualification pour une structure particulièrement opaque proposée à une fondation non avertie. Dans l’affaire de 2026, en revanche, le dol n’a pas été allégué, et la cour se limite à la seule qualification de faute par défaut d’information, sans juger utile de caractériser une intention de dissimulation. Il faut être transparent sur ce point : aucune décision publiée à ce jour ne précise, spécifiquement pour les fonds immobiliers non cotés, les critères permettant de choisir entre l’action en nullité et l’action en responsabilité lorsque les deux pourraient, en théorie, se présenter concurremment, ni si l’une doit être privilégiée sur l’autre en fonction de la gravité du comportement du gestionnaire ou de l’intermédiaire. Cette articulation reste, en l’état, un terrain d’incertitude que seule la jurisprudence future pourra éclaircir. III. La prescription : une solution consolidée pour les fonds à capital fixe, encore inexplorée pour les fonds à capital variable. A. Le principe posé par l’arrêt du 11 juin 2026. L’apport le plus significatif de cet arrêt réside dans la clarification du point de départ du délai de prescription — une question qui avait justifié l’annulation pure et simple du précédent jugement du même tribunal, en date du 17 avril 2023, qui avait déclaré l’action prescrite. La cour pose le principe en des termes qui méritent d’être cités in extenso : « le manquement d’un conseiller en gestion de patrimoine à son obligation d’informer l’acquéreur de parts de SCPI du risque de perte associé à cet investissement […] ainsi que la faute consistant, pour la société de gestion de la SCPI, à ne pas mentionner ce risque dans la documentation destinée aux investisseurs, prive l’acquéreur d’une chance d’éviter la réalisation de ces pertes, de sorte que le délai pour agir en réparation de ce préjudice ne peut commencer à courir qu’à compter de la date à laquelle les pertes sont réalisées. » Un apport pratique : la distinction entre perte latente et perte réalisée. La société Amundi Immobilier faisait valoir que les investisseurs avaient nécessairement eu connaissance de leur préjudice dès 2010, une valorisation communiquée lors d’une assemblée générale ayant déjà révélé une perte de 35,31 % sur la valeur des parts. La cour rejette fermement cet argument : « cette valorisation des parts de SCPI n’a révélé qu’une perte latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs. » (Dans l’affaire jugée, ce raisonnement a conduit à retenir, à titre subsidiaire, l’expiration du délai de six ans de détention fiscale imposé par le dispositif Malraux — expiré au plus tôt le 8 juillet 2014 —, de sorte que l’action, introduite le 8 avril 2019, n’était pas prescrite.) B. Une extension aux fonds à capital variable qui reste, en l’état, une hypothèse non éprouvée. Il serait tentant de transposer directement ce raisonnement aux OPCI et autres FIA à capital variable, dont la valeur nette d’inventaire se dégrade progressivement plutôt que par un événement isolé de liquidation. La logique de l’arrêt — une perte latente n’étant pas une perte réalisée — semble s’appliquer naturellement à leur cas. Il convient cependant d’être précis sur ce que la jurisprudence disponible permet effectivement d’affirmer : aucune décision à ce jour n’a tranché sur un fonds à capital variable dont la perte se matérialise par une succession de baisses de valeur nette d’inventaire, sans liquidation ni terme contractuel cristallisant clairement le préjudice. La question de savoir à quel moment précis une telle baisse progressive et durable doit être considérée comme « réalisant » la perte — première baisse significative ? stabilisation à un niveau bas ? absence de perspectives de redressement ? — reste ouverte, et c’est précisément sur ce terrain que se jouera, pour les praticiens confrontés à des OPCI ou FPI en difficulté, l’essentiel du débat sur l’admissibilité de leurs actions. IV. Un arrêt encore incomplet : la question de l’évaluation du préjudice renvoyée à l’automne 2026. Il faut noter, pour la rigueur de l’analyse, que l’arrêt du 11 juin 2026 ne tranche pas définitivement le litige. La cour, après avoir retenu la responsabilité des deux défendeurs, a ordonné la reprise des débats à l’audience du 6 octobre 2026, invitant les investisseurs à justifier des réductions d’impôt dont ils avaient bénéficié — un élément nécessaire au calcul de la perte en capital nette — et invitant l’ensemble des parties à se prononcer sur la possibilité d’une solution transactionnelle. Conclusion. L’arrêt du 11 juin 2026 offre aujourd’hui l’illustration la plus aboutie de deux principes désormais bien établis : une méthode d’appréciation de la faute d’information fondée sur l’écart entre la stratégie annoncée et la stratégie effectivement mise en œuvre, et une lecture protectrice de la prescription qui distingue clairement perte latente et perte réalisée. Il confirme également, pour la pratique contentieuse, que la responsabilité délictuelle de la société de gestion et la responsabilité contractuelle de l’intermédiaire distributeur s’accumulent sans exclusivité. Deux ombres subsistent cependant, qu’il faudra suivre de près : l’articulation avec une éventuelle action en nullité pour dol par omission, et surtout l’application de ce principe protecteur de prescription aux fonds à capital variable — un domaine sur lequel, à ce jour, aucune juridiction n’a encore statué.