AMF relève des défaillances dans les pratiques de conseil sur les SCPI

L'Autorité des marchés financiers (AMF) a publié en octobre 2026 un rapport mettant en lumière de graves insuffisances dans la manière dont les conseillers en investissement ont commercialisé et conseillé leurs clients sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Le rapport porte sur quatre établissements, dont deux spécialisés dans des SCPI gérées par des sociétés affiliées, tandis que les deux plus importants ont traité plus de 38 000 souscriptions entre 2022 et mi-2025.

L'examen couvre six domaines clés

L'AMF a étudié six domaines : la structure des offres de SCPI, les stratégies de distribution, la documentation précontractuelle et commerciale, l'information des clients pendant la vie du produit, les évaluations d'adéquation et les fonctions de conformité. L'analyse a porté sur les dix souscriptions de SCPI les plus récentes de chaque établissement, soit 40 dossiers au total. L'AMF a relevé qu'une cartographie des risques publiée en juillet 2023 aurait dû alerter les distributeurs sur les risques propres aux SCPI, tels que les dépréciations et les informations insuffisantes fournies par les sociétés de gestion.

Les établissements n'ont pas informé sur les risques des SCPI

Les quatre établissements n'ont pas fourni à leurs clients une information précontractuelle complète sur les SCPI, notamment sur les conditions de sortie, les conséquences et les délais de récupération des frais d'entrée. Les documents remis après la souscription par les producteurs de SCPI ne contenaient pas non plus les détails essentiels sur les instruments peu liquides. L'AMF a estimé que le simple fait de qualifier un produit de « peu liquide » ne suffisait pas lorsque les risques s'étaient déjà matérialisés.

Documentation commerciale mal suivie

Trois des quatre établissements n'ont pas été en mesure de démontrer que les clients avaient reçu la documentation commerciale nécessaire pendant le processus de conseil, ni d'identifier la version utilisée. Dans l'un d'eux, les documents disponibles étaient datés de trois à quatre ans plus tôt et antérieurs à la première baisse du cours des parts. L'AMF a rejeté l'idée selon laquelle les supports élaborés par la société de gestion dégageraient les distributeurs de leur responsabilité.

Des rapports standardisés ont occulté les risques essentiels

Tous les établissements ont utilisé des rapports d'adéquation standardisés qui ne traitaient ni de la mauvaise conjoncture du marché, ni de la baisse de la valeur des parts, ni des problèmes de liquidité touchant les SCPI. Ces rapports n'expliquaient pas pourquoi une SCPI peu liquide et dépréciée restait adaptée à la situation financière du client. Selon l'AMF, ces rapports étaient uniformes et ne répondaient pas aux exigences légales en matière d'évaluation personnalisée de l'adéquation.

Les questionnaires clients ont négligé les risques des SCPI

Trois des quatre établissements n'ont pas inclus de questions sur la liquidité des SCPI dans leurs questionnaires de connaissance client. Dans l'un d'eux, des clients sans expérience en SCPI ont reçu des recommandations sans avertissement spécifique. Un autre établissement a dépassé ses limites internes d'investissement en SCPI sans modifier son conseil. L'AMF a critiqué les tentatives de transférer la responsabilité de l'évaluation de l'adéquation sur les clients, rappelant que de telles clauses ne dispensent pas les prestataires de leur devoir.

Les risques liés au financement à crédit ignorés dans les rapports d'adéquation

L'AMF a insisté sur la nécessité de traiter le financement à crédit dans les rapports d'adéquation. Dans deux établissements, les rapports concernant des clients ayant souscrit un prêt pour investir ne contenaient aucune évaluation personnalisée des risques. Cela concernait 40 % des dossiers dans l'un des établissements et 20 % dans l'autre. L'AMF a souligné que le financement à crédit était traité comme un facteur secondaire, alors qu'il est déterminant pour l'analyse d'adéquation.

L'AMF fournit des orientations pour la conformité future

Si l'AMF n'a pas désigné nommément les établissements ni établi de faute pour un distributeur en particulier, elle a fourni une référence pour les professionnels responsables et précisé les exigences légales qui auraient dû être respectées. La synthèse propose un cadre d'examen de chaque dossier, axé sur les documents remis avant le conseil, la version des supports utilisée et la personnalisation des rapports d'adéquation. L'AMF a également insisté sur le fait que le délai d'action contre un conseiller ayant omis d'informer ses clients des risques liés aux SCPI ne peut commencer à courir qu'à partir de la survenance effective des pertes.