Les acheteurs immobiliers en France privilégient les prêts longs

La moitié des acheteurs immobiliers en France contractent désormais des prêts sur 25 ans, soit la durée maximale autorisée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Cette tendance soulève des inquiétudes quant à la possibilité d'allonger les durées de prêt à 30 ans sans introduire de risques importants.

La hausse des crédits immobiliers à long terme

Selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, un institut de recherche économique associé aux grandes banques françaises, près de la moitié des nouveaux prêts immobiliers (49,8 %) ont été souscrits pour plus de 25 ans au troisième trimestre 2026, soit une hausse de 3,3 points de pourcentage par rapport à 2025. Il s'agit de la limite légale fixée par le HCSF pour protéger les emprunteurs et les banques des risques liés aux prêts de longue durée et à des coûts de logement excessifs.

Des règles pour limiter le coût du logement

Le HCSF limite également le « taux d'effort » des ménages, c'est-à-dire la part de leurs revenus consacrée au logement, à 35 %. Cette mesure découle des enseignements tirés de la crise des subprimes de 2008. Malgré ces règles, les primo-accédants recourent de plus en plus aux prêts de longue durée.

Les jeunes acheteurs préfèrent des durées plus longues

Selon Michel Mouillart, économiste associé à l'Observatoire Crédit Logement CSA, 55 % des emprunteurs âgés de moins de 35 ans ont souscrit un crédit immobilier d'au moins 25 ans au troisième trimestre, une proportion qui atteint 57 % chez les 35 à 45 ans.

Un apport personnel en hausse

Les banques ont également relevé l'apport personnel exigé des ménages, qui atteint en moyenne 55 567 euros (31 % de leurs revenus), soit une hausse de 3 000 euros par rapport à l'année précédente. Cette exigence accentue la pression sur les primo-accédants, que Michel Mouillart décrit comme « les grands perdants de l'histoire » en raison de l'apport personnel plus élevé que les banques demandent avant d'accorder un crédit immobilier.

La Fédération bancaire française demande une évolution réglementaire

Malgré la limite actuelle de 25 ans, la Fédération bancaire française, qui regroupe 320 établissements, estime que les risques liés à l'allongement des durées de prêt resteraient limités, les banques étant déjà en mesure de les gérer. La fédération demande la suppression du caractère contraignant des règles du HCSF, estimant que les règles actuelles traduisent une « vision administrative du risque » qui désavantage les primo-accédants, dont les revenus sont plus faibles en début de carrière.

Une durée moyenne de crédit plus courte

Selon Michel Mouillart, la durée moyenne réelle d'un crédit immobilier en France n'est que de 9 ans, car les acheteurs procèdent souvent à un rachat de prêt ou revendent leur bien après une courte période, en raison de facteurs tels que la séparation, le décès ou d'autres événements de la vie. Le modèle de crédit « à la française », fondé sur des prêts à taux fixe et de longue durée, est considéré comme particulièrement protecteur, car « ce sont les banques qui portent le risque » et non l'emprunteur.

Une souplesse autorisée depuis 2022

Depuis 2022, le HCSF permet déjà aux banques de déroger au plafond de 25 ans dans certains cas, dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Au début de 2026, ce taux était mobilisé à hauteur de 17 % en moyenne, selon le HCSF. Toutefois, la situation économique s'est depuis dégradée, la part des primo-accédants dans les nouveaux crédits immobiliers ayant légèrement reculé à 43,9 % durant l'été, selon la Banque de France.

Aucune modification réglementaire imminente

Malgré ces évolutions, une modification des règles ne semble pas à l'ordre du jour. L'an dernier, le député Lionel Causse, de Renaissance, a déposé une proposition de loi visant à assouplir les critères du HCSF, notamment en supprimant le plafond d'endettement de 35 %. Le texte a finalement été retiré, car il avait été « dénaturé » lors des débats à l'Assemblée.