Dans le droit de la copropriété en France, les droits des copropriétaires sont clairement séparés de la propriété des droits de vote au sein des syndicats, qui sont régis par des règles juridiques spécifiques. Un copropriétaire a le droit de contester la validité d'une décision du syndicat en vertu de l'article 42 de la loi de 1965, mais le droit de vote lui-même appartient à une seule personne par propriété. Les tribunaux ont constamment statué que tant le nu-propriétaire que le bare owner — ceux qui ont des intérêts de propriété différents — conservent leur statut de membre du syndicat et peuvent contester une décision, même si seul l'un d'eux est autorisé à voter. Ce principe a été confirmé par les tribunaux à Colmar et à Aix-en-Provence, soulignant que les deux parties peuvent tout de même contester une résolution même si seul l'un d'eux a été autorisé à voter. Lorsque les copropriétaires ne désignent pas un agent commun pour les représenter, des règles juridiques supplémentaires s'appliquent. L'article 23 de la loi de 1965 stipule que dans les cas de nue-propriété, le nu-propriétaire est le représentant par défaut, tandis que dans les autres cas de propriété divisée, le propriétaire est le représentant. Le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a précisé que le droit de vote appartient à la propriété indivise et doit être représenté par un agent commun. Cela signifie qu'un agent successeur ou un représentant légal, tel qu'un curateur nommé pour un héritage, ne peut prétendre au droit de vote à moins qu'il n'ait une autorisation explicite des copropriétaires ou d'un tribunal. Cela est particulièrement important lorsque l'on est confronté à une firme ou à un représentant légal chargé de gérer un héritage, car le simple nommage d'un représentant ne confère pas automatiquement le droit de vote sur le lot de copropriété. Les parties peuvent convenir d'une répartition différente des droits de vote par rapport aux règles par défaut, à condition de l'informer au syndicat. Les tribunaux ont validé des clauses des règlements de copropriété permettant au nu-propriétaire de représenter le bare owner jusqu'à ce qu'un agent commun soit désigné. Toutefois, certaines décisions, telles que celles concernant des travaux majeurs ou des dispositions juridiques, sont réservées au bare owner. Le tribunal de grande instance de Toulouse a confirmé que si le nu-propriétaire est le seul occupant d'un bien et que les bare owners n'ont pas opposé d'objection, le nu-propriétaire peut être invité à voter sans problème. L'échec de respect des règles de représentation peut entraîner l'annulation de toute l'assemblée, et non seulement les décisions relatives à un lot spécifique. Le tribunal de grande instance de Paris a statué que si un agent commun n'est pas correctement désigné et informé, le syndicat doit inviter chaque copropriétaire individuellement. Cela a été renforcé par le tribunal de grande instance de Montpellier, qui a confirmé que l'exclusion d'un seul copropriétaire peut annuler l'ensemble de l'assemblée. En revanche, lorsque l'agent commun est correctement désigné, le syndicat peut inviter uniquement cet agent, et le copropriétaire exclu ne peut prétendre que l'invitation était invalide. Toutefois, si les copropriétaires n'ont pas convenu d'un agent commun, le syndicat doit inviter chacun d'eux individuellement. Dans les cas où un bien est divisé entre un nu-propriétaire et des bare owners — ce qui est courant dans les situations d'héritage — le cadre juridique devient plus complexe. La règle par défaut, applicable depuis 2020, est que le bare owner représente le nu-propriétaire, mais cela peut être modifié par un accord mutuel. Si la nue-propriété est elle-même indivise entre plusieurs héritiers, un agent commun doit également être désigné pour les représenter. Si cela n'est pas fait, le syndicat doit inviter chaque héritier individuellement, augmentant ainsi le risque d'une double non-invitation. Pour les professionnels du droit, cela signifie vérifier soigneusement le statut de la nue-propriété avant toute assemblée générale afin d'éviter une possible annulation de la réunion. Cela concerne également la nécessité pour le notaire d'informer le syndicat d'un transfert de propriété ; tant que cela n'a pas eu lieu, le syndicat doit toujours communiquer avec le propriétaire décédé. Avant d'initier ou de défendre une action juridique concernant l'invalidité d'une assemblée générale, il est important d'évaluer plusieurs facteurs : savoir si le bien est divisé, indivis ou les deux ; savoir si un agent commun a été désigné et informé ; savoir si des clauses de représentation alternative existent dans les règlements de copropriété ; savoir si une agence implicite peut être établie par des pratiques prolongées et non contestées ; savoir si tous les copropriétaires ont été invités personnellement ; et savoir si la décision relève de l'article 26 de la loi de 1965, qui exige une notification directe au bare owner. En outre, le délai de deux mois pour contester une décision en vertu de l'article 42 doit être correctement calculé, en s'assurant que les procès-verbaux de la réunion ont été correctement remis à l'adresse et au titulaire concernés. Les décisions récentes des tribunaux renforcent l'idée que le statut de membre du syndicat est distinct de la propriété du droit de vote, qui appartient toujours à un seul représentant par propriété. Ce représentant est déterminé dans l'ordre suivant : un agent commun conventionnel, une clause dans les règlements de copropriété, une agence implicite établie ou la règle juridique par défaut. La zone la plus critique de prudence pour les professionnels du droit concerne les situations où à la fois la division et la propriété indivise sont présentes, ce qui est courant dans les affaires d'héritage. Dans ces cas, deux niveaux de représentation doivent être vérifiés avant toute invitation, car l'échec de le faire pourrait annuler toute l'assemblée.