Le cadre juridique régissant l’indivision, ou les droits de propriété partagés, repose sur deux grandes catégories d’actions en justice : les actions personnelles et les actions réelles. Selon la loi française n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’article 42 prévoit que les règles de prescription – c’est-à-dire les délais dans lesquels des actions en justice peuvent être engagées – en matière d’indivision suivent les dispositions générales applicables aux actions personnelles, telles que définies à l’article 2224 du Code civil. Cet article stipule que les droits personnels ou mobiliers, comme ceux liés à des dettes ou à des biens meubles, se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a eu ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d’agir. Ce principe a été renforcé par la loi ELAN (n° 2018-1021) du 23 novembre 2018. À l’inverse, l’article 2227 du Code civil encadre les actions réelles immobilières, portant sur des droits de propriété concernant des terrains ou des bâtiments, qui, lorsqu’elles sont soumises à prescription, le sont généralement sur un délai de trente ans à compter du jour où le titulaire du droit a eu ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d’agir. La question centrale en droit de l’indivision réside dans la qualification de l’action engagée. Les actions personnelles, portant sur des biens mobiliers ou des droits personnels, se prescrivent par cinq ans, tandis que les actions réelles immobilières, concernant des droits de propriété sur des terrains ou des bâtiments, se prescrivent par trente ans. En théorie, cette distinction est claire, mais en pratique, elle peut s’avérer complexe, notamment lorsqu’il s’agit d’actions visant à faire rétablir ou démolir des travaux non autorisés sur des parties communes d’un immeuble. La Cour de cassation, plus haute juridiction française en matière civile et pénale, a établi un critère déterminant pour distinguer les actions personnelles des actions réelles dans ces situations : la notion d’empiètement. L’empiètement désigne l’utilisation ou l’appropriation non autorisée d’un bien ou d’un espace par une partie qui n’en a pas le droit légal. Si les travaux non autorisés sur une partie commune constituent une appropriation, l’action est considérée comme réelle et soumise à la prescription de trente ans. Dans le cas contraire, elle est qualifiée d’action personnelle, soumise à la prescription de cinq ans. Par exemple, la Cour de cassation a jugé que la création, il y a plus de dix ans, d’un renfoncement dans un plancher pour relier deux lots contigus ne pouvait plus faire l’objet d’une action en rétablissement par le syndicat des copropriétaires, car il ne s’agissait pas d’une appropriation des parties communes, mais simplement de travaux non autorisés. En revanche, dans d’autres affaires, comme le percement d’un mur mitoyen pour transformer une fenêtre en porte-fenêtre, la Cour a considéré qu’il s’agissait d’une appropriation des parties communes, rendant l’action en rétablissement soumise à la prescription de trente ans. Outre ces règles de prescription, le droit de l’indivision prévoit d’autres délais spécifiques. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe un délai de deux mois pour que les copropriétaires contestent les décisions prises en assemblée générale, à compter de la notification du procès-verbal de la réunion. Ces actions ne sont ouvertes qu’aux copropriétaires ayant voté contre ou n’ayant pas assisté à la réunion. L’article 12 de cette même loi permet à tout copropriétaire de contester l’allocation des charges dans un délai de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Cette action est limitée aux cas où la part de charges du demandeur est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle aurait dû être, ou où celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à ce qu’elle aurait dû être. Un second délai de deux ans court à partir du premier changement de propriété intervenu après la publication du règlement. Enfin, l’action visant à faire déclarer une clause du règlement de copropriété illégale, car contraire à la loi, n’est soumise à aucun délai de prescription.