La loi Climat et Résilience, promulguée sous le numéro 2021-1104 le 22 août 2021, a instauré de nouvelles règles pour améliorer l’efficacité énergétique des logements résidentiels en France. Depuis le 24 août 2022, cette loi interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) en France métropolitaine. Dans les territoires ultramarins, cette restriction s’applique à partir du 1er juillet 2024, dans les zones concernées par le DPE. La loi concerne les logements occupés à titre de résidence principale dans le parc privé, qu’ils soient meublés ou non. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués en France métropolitaine, suivis des logements classés F en 2028 et des logements classés E à partir de 2034. Les locations touristiques devront quant à elles être classées au minimum D (ou E dans certains territoires ultramarins) d’ici 2034. Le DPE est un document officiel qui attribue une note (de A à G) et fournit des informations sur la performance énergétique et climatique d’un logement. Il est obligatoire pour les futurs locataires, sauf exceptions, comme pour une location de moins de 4 mois par an, pour une maison individuelle de moins de 50 mètres carrés ou pour un monument historique. Le DPE doit être annexé au contrat de location, et si un logement est classé F ou G, il est considéré comme peu performant sur le plan énergétique, autrement dit comme une « passoire thermique ». Le gel des loyers s’applique aussi bien aux nouveaux baux qu’aux baux renouvelés ou tacitement reconduits. Si un propriétaire souhaite augmenter le loyer, il doit prouver que le logement n’est pas classé F ou G. Pour cela, il doit fournir un DPE valide, et seuls les diagnostics réalisés après le 1er juillet 2021 peuvent être utilisés. Si un logement est dépourvu de DPE ou si le diagnostic est vierge, le propriétaire ne peut pas prouver que le logement répond aux critères de décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2023, la consommation finale d’énergie d’un logement mis en location ne doit pas dépasser 450 kWh par mètre carré et par an. Si ce seuil n’est pas respecté, le logement est considéré comme indécent dès la première reconduction tacite du bail après cette date. Les locataires peuvent contester une augmentation de loyer en envoyant un courrier demandant le maintien du loyer actuel, en invoquant la loi Climat et Résilience et la note DPE du logement. Ce courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception. Si le propriétaire refuse la demande, les locataires peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou, en dernier recours, porter l’affaire devant les tribunaux. Les litiges sont soumis à une prescription de trois ans, à compter du premier mois de loyer contesté. Il est conseillé aux locataires de continuer à payer leur loyer habituel, sans augmentation, pour éviter tout risque de résiliation de leur bail. Si un locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire doit fournir un DPE conforme. Si le logement est classé G et que le contrat a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025, les aides au logement peuvent être suspendues. L’organisme en charge des versements engagera alors une « procédure de rétention d’aide » pour une durée de 18 mois, pouvant être prolongée de six mois supplémentaires si nécessaire. Si le logement ne respecte toujours pas la norme de décence après cette période, les aides seront définitivement perdues pour le propriétaire. À partir du 1er janvier 2027, la méthode d’établissement et de calcul du DPE évoluera, avec un facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité réduit à 1,7. Le projet de loi Relance du Logement, déjà adopté par le Sénat, vise à remettre sur le marché locatif près de 700 000 logements classés F ou G, à condition que les propriétaires s’engagent dans des travaux de rénovation. Les diagnostics réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 resteront valables en 2027 et pourront être mis à jour en ligne à partir du 1er janvier 2027 sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Agence de la transition écologique (Ademe).