Un arrêt de la **Cour de cassation** rendu le 4 juin 2026 a précisé les droits des locataires et les obligations des propriétaires en cas de dommages causés à un bien par une catastrophe naturelle. La décision a tranché une situation où un propriétaire ne pouvait plus indéfiniment invoquer la catastrophe pour justifier l’absence de réparations une fois que celles-ci devenaient possibles. L’affaire concernait une villa louée par une société dans un complexe fonctionnant comme un hôtel touristique. Le bien avait été gravement endommagé par **l’ouragan Irma**, et l’entreprise locataire avait cessé de payer son loyer, reprochant au propriétaire le retard dans les réparations nécessaires pour reprendre l’activité. Le propriétaire, refusant de renouveler le bail sans compensation pour éviction, a invoqué les loyers impayés et demandé l’expulsion du locataire. La cour d’appel avait précédemment donné raison au propriétaire, estimant que les dommages étaient dus à un « cas fortuit » – un terme juridique désignant un événement imprévisible et inévitable – ce qui exonérait la propriétaire de toute responsabilité et rendait inapplicables ses obligations de réparation. Cependant, la **Cour de cassation** a rejeté ce raisonnement, affirmant que l’absence de responsabilité dans la survenance de la catastrophe n’annule pas pour autant les autres obligations du propriétaire. Selon les articles 1719 et 1720 du **Code civil**, le propriétaire doit remettre le bien en état, l’entretenir pour l’usage prévu et effectuer les réparations nécessaires, à l’exception de celles relevant de la responsabilité du locataire. L’article 1722 du même code précise les conséquences d’une destruction du bien par un cas fortuit : une destruction totale entraîne la résiliation automatique du bail, tandis qu’une destruction partielle peut permettre au locataire de demander une réduction de loyer ou la résiliation du contrat. L’arrêt souligne que la question centrale porte sur le calendrier des réparations. Immédiatement après une catastrophe, un propriétaire peut légitimement se trouver dans l’impossibilité d’agir, mais une fois le bien rendu impropre à son usage et que le bail n’est pas résilié, le locataire peut invoquer une exception pour inexécution pendant la période où le propriétaire n’est plus empêché de remplir ses obligations. La cour a détaillé les critères à prendre en compte avant de suspendre le paiement du loyer, notamment l’usage prévu du bien dans le bail, les raisons de son impropriété, la nature des réparations nécessaires, les demandes de réparation adressées au propriétaire et ses réponses, la date à laquelle les obstacles aux réparations ont été levés, ainsi que la durée pendant laquelle les lieux sont restés impropres à l’usage. Les rapports techniques, les inspections et la chronologie des échanges peuvent s’avérer déterminants dans ces affaires. L’arrêt du 4 juin 2026 n’exonère pas automatiquement le locataire du paiement du loyer ni ne lui accorde une dispense générale de ses obligations liées au cyclone. Il renvoie l’affaire devant une autre cour d’appel pour réexaminer les points infirmés. La décision insiste sur le fait que les recours juridiques, comme une injonction de payer ou une expulsion, doivent être engagés rapidement. La validité de l’exception d’inexécution doit être évaluée avant que le différend ne menace la pérennité de l’activité de l’entreprise. Pour le propriétaire, invoquer la catastrophe ne suffit pas : en cas de poursuite du bail, il doit prouver les obstacles à la réalisation des réparations et les mesures prises pour rendre le bien à nouveau utilisable. Les sources juridiques citées incluent la **Cour de cassation**, chambre civile 3, 4 juin 2026, n° 25-10.068, le **Code civil**, ainsi que des analyses du cabinet **Le Bouard Avocats**.